戸建ての査定は何を見られているの？価格の決まり方も解説
不動産査定とは、不動産会社による売却予想価格の算出です。仲介をすることによって、「おそらくこの価格で売れるだろう」という予想の元に出される価格であり、その金額で売却が保証されるものではありません。
査定価格は、販売活動を 3ヶ月程度行った場合に売れる価格 になります。すぐに売れる価格ではなく、一定の周知期間を要して売却することを前提としています。
適正な査定額を知るには、まず査定額を比較することから始めましょう。
そのためには、 インターネットで24時間いつでも申し込め 売値の定義 る一括査定サイト「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」がおすすめです。遠方の不動産でも 自宅に居ながら複数の企業に査定依頼が可能 です。
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2. 訪問査定が必要な理由は個別性が強いから
不動産会社は、訪問査定を実施しない限り適切な査定価格を出すことができません。
戸建ては、マンションと比べて個別性が強く、あらゆる要因が複合的に作用しあって価格が決まります。訪問査定が必要な理由は、実際に見ないと分からないことも多いためです。
適正な査定価格を出すためにも、 売却前は必ず訪問査定を依頼する ようにして下さい。
3. 不動産査定の価格から分かること
査定価格は売却予想価格であるため、住み替えのために売却を考えているのであれば「住宅ローンの返済が可能かどうか」、「次の物件の頭金確保が可能かどうか」という2点に関し、資金計画を明確にすることができます。
3-1. 住宅ローンの返済が可能かどうか
住宅ローンが残っている戸建てを売却する場合は、売却額によって 住宅ローンを一括返済する必要があります 。そのため、住宅ローンを返済できるかどうかは、売却可能かどうかということと、実質的に同じ意味となります。
3-2. 次の物件の頭金確保が可能かどうか
売却額を次の物件の頭金に予定している人は、 査定を依頼して、予算をしっかりと計画する ようにしましょう。住宅ローンの返済や頭金の確保等の資金計画は、売却を進めていく上でとても重要です。
4. 戸建ての査定は何を見られているの？
この章では、訪問査定が行われる際、不動産会社がどのような部分を見ているかについて紹介いたします。
4-1. 真の所有者は誰か
不動産会社は訪問査定の際、登記簿謄本を事前に取得しています。訪問査定では、登記簿謄本の所有者と売主が同一人物かの確認が行われます。
もし、 売主と登記簿謄本の所有者が異なる場合には、すぐに所有権移転登記を行う ようにして下さい。
4-2. 境界は確定されているか
境界に関しては「確定測量図」という名称に実測図があると、確定している証となります。確定測量図があれば、訪問査定の際、不動産会社に写しを提示するようにして下さい。
また、筆界確認書（名称は異なる場合もあります）と呼ばれる資料が存在する場合もあります。筆界確認書とは、各境界ラインの隣地所有者との間で境界について合意をした書面です。
境界が全て確定されていない場合には、部分的に確定している境界だけ筆界確認書が存在することがあります。 訪問査定を受ける前に、境界関係の書類を一度探しておく ことがポイントです。
4-3. 越境はどのような状態になっているか
越境は、物件によっては隣地所有者と「越境の覚書」を締結している場合もあります。越境の覚書とは、お互い何が越境しあっているか確認しあった書面です。越境の覚書は、特になくても問題ありませんが、あると買主に対して親切です。
訪問査定では、越境の状態も確認されます。もし、越境の内容が、自分の木の枝が隣の家の庭に越境している程度の 簡易なものであれば、売却前に解消しておく ことをおススメします。
越境は、多少のものであれば、ほとんど価格に影響しません。ただ、ブロック塀や擁壁が越境している際は、その所有者はどちらのものなのか問われますので、所有権の認識をはっきりさせておきましょう。
4-4. 日照・眺望・通風は良好か
日照とは日当たりのことですが、 売値の定義 道路に接面している向きがポイント となります。価値は高い方から南、東、西、北の順番となります。角地の場合、南東の角が一番良い土地です。
4-5. 騒音・振動・臭気はしないか
ただし、 売値の定義 窓サッシの性能が高く、防音性に優れた家 であれば、騒音によるマイナス影響は最小限にとどめることができます。良い窓サッシを使っている場合には、不動産会社の前で実際に開け閉めして遮音性をアピールしましょう。
4-6. 維持管理の状態は良好か
また、修繕履歴がしっかりしていると買主に非常に喜ばれます。修繕履歴は戸建て購入において借主が知りたがる項目ですが、修繕履歴をまとめている人はほとんどいません。
| 実施時期 | 内容 |
|---|---|
| 2007年3月 | クロス貼替 |
| 2010年5月 | シロアリ予防実施 |
| 2015年8月 | 外壁塗装塗替え |
4-7. 給排水設備の使用感はどうか
シャワーなど、水圧が低くてチョロチョロとしか水が出ないと買主の印象が悪くなるため評価が下がります。もし、水圧が非常に弱く、水やお湯がチョロチョロとしか出ないようでしたら、 修理を依頼して水圧を調整しておく ことをおススメします。
4-8. 雨漏りや床の傾きはないか
雨漏りや床の傾きがある場合は、査定額が大きく下がります。雨漏りや床の傾きは、物件の瑕疵（かし）に該当します。瑕疵とは通常有すべき品質を欠くことをいいます。
瑕疵担保責任は全部または一部を免責することができますが、売主が知っていて買主に告げなかった瑕疵については免責することはできません。
瑕疵担保責任は、最悪、裁判になることもありますので、雨漏りや床の傾き等がある場合には、 査定時にもきちんと不動産会社に伝える ようにして下さい。
4-9. 地中障害物などはないか
地中障害物は、例えば昔の建物に地下室があった場合や、かつて貯水槽があった場合に埋まったまま残っているケースがあります。地中障害物は見た目上分からず、 不動産会社は調べようがないため、売主がきちんと答える ようにしてください。
地中障害物も査定額を落とす原因となりますが、これも同様に物件の瑕疵に該当します。知っていたまま黙って売ると、瑕疵担保責任を免れることができません。
地中障害物の事実を知っている場合には、正直に不動産会社に伝えるようにしましょう。
4-10. 周辺環境はどのような状況か
周辺環境については、売主が今さら変えようがない要素です。しかしながら、買主にとっては 周辺環境の良し悪しは物件購入の大きな判断要素 となります。
戸建ての売却は、周辺環境のような戸建て自身とは無関係な要因で売買が決まることがあります。必ずしも物件の状態だけで査定額や売買が決まるものではないということを理解しておきましょう。
戸建てを売却するならインターネットで申し込める一括査定サイト「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」を使えば、一度で複数の不動産会社に依頼が可能なのでおすすめです。
インターネットで24時間いつでも申し込めるので、 実家など遠方の不動産でも自宅に居ながら査定依頼が可能 です。また、複数の不動産会社に申し込むことで、価格や企業を比較し、最適な不動産会社を手間なく探すことができます。
価格や企業を比較しないで売却すると、相場より低い金額で売ってしまう可能性もあります。
5. 土地の査定価格の決まり方
戸建ての査定額は土地価格と建物価格の合計額となります。この章では土地価格がどのようにして決まるのかについて解説致します。
5-1. 周辺土地相場が基本となる
土地の相場は坪単価で表現されています。1坪は約3.3058平米です。「坪」は非常に馴染みのない単位ですが、不動産の世界ではいまだに坪という単位で相場が語られています。
土地の坪単価については、国内の景気の状況によって変化します。2018年12月現在は、 国内の土地価格は上昇基調にある ため、坪単価は去年よりも上がっているエリアが多いです。
5-2. 土地査定額を上げる要因
- 駅に近い
- スーパーに近い
- 角地である
- 南向きである
- 前面道路の歩道が整備されている
- 地型が整形である
- 道路から0.5～1ｍ程度高い
- 閑静で区画整然とした住宅街の中にある
良い物件でも 周辺相場から逸脱して高いと、買い手が見つかりにくくなります 。非常に良い物件であっても、土地価格は相場よりもやや高い程度で査定されることが多いです。
5-3. 土地査定額を下げる要因
- 駅や商業施設から遠い
- 前面道路の道幅が狭い
- 水道、ガス、下水道等の供給処理設備が引き込めない
- 北向きである
- 不整形である
- 道路よりも土地が低い
- 地中障害物や埋蔵文化財、土壌汚染等がある
- 周辺に嫌悪施設(墓地、高圧線、汚水処理場等)がある
土地価格を下げる要因に関しては、条件が悪いと20～30％程度相場よりも価格が下がることもあります。上がることに関しては、あまり上昇が見込めませんが、 下がることに関しては、思いっきり値崩れしてしまう という傾向があります。
例えば、土地の形が旗竿地のような不整形の場合、竿の部分は実質的に利用できないことが多いです。利用できない土地は、価値が認められないため、価格を大きく落とす原因となります。
尚、土地の査定価格は、 プラスの要因とマイナスの要因が複合的に重なり合って決まります 。「角地」の土地でも「不整形」であれば、プラスの要因とマイナスの要因を持ち合わせていることになります。
6. 建物の査定価格の決まり方
この章では建物価格の決り方について解説します。
6-1. 標準建築費と築年数が基本となる
建物価格は、標準的な建築費と築年数が価格を決める基本要素となります。建物価格の査定方法は、一旦、 新築の価格を査定し、次に経過年数に応じて建物価格を下げる 方法で計算されます。
木造の戸建て住宅は、築25年で価格がゼロと査定されることが多いです。新築で2,500万円の建物であれば、築1年目に2,400万円、築2年目に2,300万円と査定され、最終的に築25年目でゼロ円と査定されていきます。
新築価格 × (25年 － 15年) ÷ 25年
＝ 2,100万円 × 10年 ÷ 25年
＝ 840万円
建物価格が何年でゼロになるかについては、特に一律の決まりがあるわけではなく、 市場の動向によって異なります 。
6-2. 建物査定額を上げる要因
- リフォームしている
- 建物の仕上材のグレードが高い
- 設備の仕様が高い
過去にリフォームを施しているような建物は、建物価格が上がります。バリアフリーリフォームや耐震リフォーム、省エネリフォームなど、 建物の付加価値を上げているリフォームを行っている 人は、ぜひ不動産会社にアピールしてください。
リフォームについては、キッチンをフルリフォームしている場合もポイントは高いです。キッチンの天板を人工大理石にしていたり、ドイツ製のオシャレな水栓金物を取り付けていたりするなど、デザイン性の高いリフォームは、買主に好まれます。
尚、リフォームの中で、耐震リフォームによって新耐震基準を満たしている場合には、その事実は必ず不動産会社に伝えるようにして下さい。
- 既存住宅に係る建設住宅性能評価書
- 耐震診断結果報告書
- 瑕疵保険の保険付保証明書
- 建築士法第20条第2項に規定する証明書（構造計算書）の写し
- 耐震基準適合証明書の写し
- 住宅耐震改修証明書の写し
- 固定資産税減額証明書の写し
- 増改築等工事証明書の写し
6-3. 建物査定額を下げる要因
-
売値の定義
- 施工の質が悪い
- 旧耐震である
- アスベスト等の有害物質を使っている
旧耐震とは1981年5月31日以前に建築確認申請を取った建物になります。旧耐震の建物は、イメージが悪く価格が下がる原因となります。
また1975年より前に建てられた建物は、断熱材にアスベストが使用されている可能性があるため、やはり価格が下がる原因となります。
古い建物は、 建築年次によって耐震性や有害物質の影響を受け、査定額がガクンと下がる こともあるのです。
7. 戸建て査定額の最終的な判断要素
7-1. 総額の影響
戸建て住宅は地域によって総額の相場も異なります。8,000万円程度の中古住宅が平気で取引されている地域もあれば、2,000万円程度の中古住宅が一般的な地域もあります。
地域には主要価格帯が存在しますので、 最終的な査定価格は主要価格帯も意識しながら決定 されます。
そこで、このような大きな物件の場合には、 総額を意識して価格を下げる調整が行われます 。例えば、土地価格と建物価格の合計が3,000万円であったとしても、最終的には2,500万円くらいにして査定価格とすることがあります。
7-2. 市況の影響
不動産価格が上がっているということは、1年前よりも今の方が価格は高いことを意味します。 売値の定義 相場というのは過去の取引事例から推測される ものであるため、価格上昇時は、過去の事例で求めた価格よりも高くないと理屈が成り立ちません。
価格上昇時の査定は、過去の事例から求めた価格にプラスアルファをするため、実は難しい査定なのです。プラスアルファの部分は、 不動産会社のさじ加減によるところが大きい ため、ブレも大きくなります。
7-3. 住宅地の名声の影響
近くにある物件でも、道路を挟んで町名が異なるだけで、大きな価格差が生じることも少なくありません。近年のような価格上昇期では、人気の住宅地内にある物件は、 かなり強気の価格設定を行っても売却が可能 となっています。
7-4. 査定する会社の勘
8. 査定は必ず複数の不動産会社に依頼すること
戸建ての査定価格には、総額や市況、住宅地の名声、査定する会社の勘等の「判断」が加わるため、査定価格は不動産会社によってバラバラに求められるのが原則です。また、査定価格には絶対的な正解もありません。
一社だけの査定だと、高過ぎる、または低過ぎる可能性もあります。適正な売り出し価格を決めるためには、 複数の査定価格を一度横並びにして査定価格を客観的に見る ことがポイントです。
- 一度の申込で最大6社の不動産会社に査定依頼が可能
- 大手から地元密着の不動産会社まで全国1,800社の不動産会社が参画
- 選んだ企業以外から連絡は来ないので安心して査定依頼することができます
- NTTデータグループが運営しているからセキュリティもバッチリ
- 遠方の不動産でも自宅に居ながら査定依頼ができる
査定価格は3ヶ月程度で売却できる予想価格 です。査定価格からは住宅ローンの返済可能性や次の物件のための頭金などの情報が分かるため、必ず訪問査定を依頼するようにして下さい。
不動産会社は実際に物件を見て、その状況を査定額に反映させています。土地や建物の価格は客観的な資料の基づき決まりますが、最終的には不動産会社の判断によって査定価格は決まります。
暗号資産（仮想通貨）の売り方は？売却の手順をご紹介
一 物品を購入し、若しくは借り受け、又は役務の提供を受ける場合に、これらの代価の弁済のために不特定の者に対して使用することができ、かつ、不特定の者を相手方として購入及び売却を行うことができる財産的価値（電子機器その他の物に電子的方法により記録されているものに限り、本邦通貨及び外国通貨並びに通貨建資産を除く。次号において同じ。）であって、電子情報処理組織を用いて移転することができるもの。
二 不特定の者を相手方として前号に掲げるものと相互に交換を行うことができる財産的価値であって、電子情報処理組織を用いて移転することができるもの（※）
暗号資産（仮想通貨）の売り方①：「販売所」での売却
「販売所」とは
なお、GMOコインの「販売所」では、以下の暗号資産（仮想通貨）の売却が可能です。
ビットコイン（BTC）
リップル（XRP）
イーサリアム（ETH）
ビットコインキャッシュ（BCH）
ライトコイン（LTC）
ネム（XEM）
ステラルーメン（XLM）
ベーシックアテンショントークン（BAT）
オーエムジー（OMG）
テゾス（XTZ） 売値の定義
クアンタム（QTUM）
エンジンコイン（ENJ）
ポルカドット（DOT）
コスモス（ATOM）
カルダノ（ADA）
メイカー（MKR）
ダイ（DAI）
チェーンリンク（LINK）
「販売所」での売却手順
暗号資産（仮想通貨）の売り方②：「取引所（現物取引）」での売却
「取引所（現物取引）」とは
一方「指値」とは購入価格を指定する注文方法です。例えば現在1BTC = 510万円のビットコイン価格が、1BTC = 500万円になったら買い、1BTC = 520万円になったら売りという具合に、価格を指定して注文ができます。希望する価格で暗号資産（仮想通貨）の取引ができますが、希望価格に対等する注文がなかった場合、取引が成立しません。
なお、GMOコインの「取引所（現物取引）」では、以下の暗号資産（仮想通貨）の売却ができます。
ビットコイン（BTC）
リップル（XRP）
イーサリアム（ETH）
ビットコインキャッシュ（BCH） 売値の定義
ライトコイン（LTC）
ネム（XEM）
ステラルーメン（XLM） 売値の定義
ベーシックアテンショントークン（BAT）
オーエムジー（OMG）
テゾス（XTZ） 売値の定義
クアンタム（QTUM）
エンジンコイン（ENJ）
ポルカドット（DOT）
コスモス（ATOM）
シンボル（XYM）
モナコイン（MONA）
FCRコイン（FCR）
仕切値(売値の定義 シキリネ) とは
仕切り、仕切り価格、ネットともいう。一般的にメーカーから卸への価格を指す。 卸値となると卸から小売りへの価格を指すが、業態や取引によっては仕切値と卸値を同義とする場合もある。 そのため、小売りへの価格を仕切値とすることもある。 また、立場の違いで仕入値・下代とも呼ばれる。 厳密にその扱いが違うとする業種もあれば、単純に卸値・下代などと同じ意味で使われることもあり 売値の定義 一概に定義しにくいので言葉として使うには注意が必要。
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実際には「みなし額面」などの調整が入ることが多い
- 日経平均株価
- TOPIX（東証株価指数）
- S&P500
①日経平均株価
日経平均株価とは、日本経済新聞社が東証プライム市場に上場している企業から選んだ225銘柄の平均株価のことです。
- ファーストリテイリング(9983)
- 東京エレクトロン(8035)
- ファナック(6954)
- ダイキン工業(6367)
- 富士通(6702)
②TOPIX（東証株価指数）
TOPIX（東証株価指数）とは、①東証一部に上場していた全銘柄と②新たに東証プライム市場に上場/市場区分を変更した銘柄の合計時価総額を対象とした指標です。
| 日経平均株価 | TOPIX | |
| 発表元 | 日本経済新聞社 | 東京証券取引所 |
| 対象銘柄 | 225銘柄 | 2,000銘柄以上 |
| 指数算出方法 | 株価平均型 | 時価総額加重型 |
③S&P500
S&P500とは、S&P ダウ・ジョーンズ・インデックスが公表している米国の代表的な株価指数の1つです。
NYダウと比較しても銘柄数が多いことから、 S&P500は「アメリカ版のTOPIX」 と考えておけばOKです。
- アップル
- マイクロソフト
- アマゾン・ドット・コム
- フェイスブック
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指数連動型の投資は「ETF」がおすすめ
指数連動型の投資商品はいくつかありますが、中でもおすすめなのは 「ETF（上場投資信託）」 売値の定義 です。
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ETFは1万円程度の少額からでも購入できるため、投資が初めての方も家計に負担をかけることなく取り組めますよ。
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