（注）検索トレンドは，米Google社「Google Trends」から「ホテル」の検索回数を取得したもの
（出所）Google，観光庁のデータをもとにニッセイ基礎研究所作成
債券に代わるオルタナティブ投資とは
テクノロジーと金融工学により、
お金を将来の不安から希望へと変える
預金に代わる新しい選択肢を提供することにより、
人とお金の新しい関係を創る
相互信頼関係に基づくパートナーとの価値共創により、
社会にインパクトを与えるような変革をリードする
お客さまと共に「環境・社会問題の解決」を実現するための仕組みを創る
1,000兆円の現預金をグローバル投資へ。新しい日本の成長の形を創る
SDGs宣言
当社の事業「デジタル金融サービス」を通しての取り組み
【いま起きていること】
【当社が描く未来】
- 預金に代わる新しい選択肢(「静かな投資」)により自助の充実が図られ、お金の不安が希望に変わる世界
- わかりづらい金融の仕組みを解放し、金融・投資の深い知識がなくても、誰もが、当たり前のように資産運用ができる世界
- 資産運用のアクションが特別なものではなく、日々の生活と重なり合い、日常に溶け込む世界
【当社の取り組み】
- 投資の基本:長期・分散・積立を実践するサービスの提供
- お一人おひとりの「ライフステージの変化」、「ライフスタイルの多様性」に寄り添うサービスの提供
- お客さまのニーズと社会的要請を重ね、その双方に応えるような新しい独自の価値提供
- お客さまと共に社会課題の解決に貢献する仕組みの構築(ESG/SDGs投資サービス)
- プラットフォーマーとの連携等による投資を始めやすい環境の整備
- パートナー企業様との連携による貯蓄から投資を推進する仕組みの構築
当社の企業活動全体を通しての取り組み
【健康と働き方】
- 社員が健康で活き活きと働く環境の整備
- 多様な人材が多様な環境で活躍できる職場環境の整備
- オフィスのCO2削減施策、スマートコントラクトやシステム活用によるペーパレスの推進
お金のデザインが提供する、ESG投資関連サービス、ファンドのご紹介
従来の枠組みである経済的リターンを追求しながら、同時に社会的リターンも追求。
これまでの資産形成の枠組みを超えた、 ひとつの選択肢です。
客観的な尺度を活用しETFを選定。16のテーマに分散投資し、効率的な運用を行います。
オルタナティブ投資とは何か？魅力がわかるポイント8選
資産運用
「オルタナティブ」とは、直訳すると 「代替物」 という意味をあらわす単語です。
１、オルタナティブ投資とはどんな投資？急成長の背景は？
どのような金融商品が好まれるのかというのは、その時のマーケット状況や各商品の需給によって異なりますが、株式市場が軟調である際にも利回りを狙う、いわゆる「 アルファ」の創出を策す「新しい（非伝統的な）投資手法」 としてオルタナティブ投資に、近年注目が集まってきています。
２、オルタナティブ投資商品の種類は？ 〜投資対象急増中？
（１）ヘッジファンド
株式投資をされている方であれば、 「ヘッジファンドの大きな買い観測」「ヘッジファン ドのグローバル・マクロ戦略 」などという言葉やニュースを見たり聞いたりされた方も多いのではないでしょうか。
先ほどの「グローバル・マクロ戦略」もその手法の一つに数えられ、他にも 「ロング・シ ョート」や「イベントドリブン」 といった戦略を用いてヘッジファンドは利益を狙っているというわけです。
（２）不動産ファンド
最近は 「J-REIT（ジェイリート）」 と呼ばれる、上場型の不動産ファンドも増加傾向にあり不動産ファンドへの投資ハードルは下がってきていると言ってよいでしょう。
（３）商品（コモディティ）ファンド
「商品（コモディティ）ファンド」は、 代表的リスク回避資産であるゴールドや、産油国の情勢に影響を受けやすい原油といった商品に投資を行っているファンド です。
（４）プライベート・エクイティ・ファンド
「プライベート・エクイティ・ファンド」は機関投資家および個人投資家から募った資金を、 未公開株（非上場株）や経営破綻している企業に投資 し、その企業を成長・再生させ企業価値を高めたうえで売却することで利益を狙うファンドのことを指します。
（５）証券化商品
最後に紹介する 「証券化商品」は、融資（利子付きの資金貸し出し）や、不動産といった将来利益が見込めるであろう金融資産を担保に発行された有価証券 のことを指します。
３、ここ数年でオルタナティブ投資が増えている背景
４、オルタナティブ投資のメリット
・株式・債権市場が低迷期であってもリターンを狙える投資である
・運用先を分散することによるリスク管理が行える
・収益を得る方法が多様化できる
しかしそういった商品とはそもそも投資対象・運用方針・投資手法が異なっているオルタナティブ投資では、 伝統的資産への投資におけるデメリットをカバーできる特性 があります。
５、オルタナティブ投資のデメリット
・投資にかかわる情報における不透明性が存在する
・流動性が低い商品に投資を行っている場合、値動きの極端性・換金にリスクがある場合がある
・投資コストが高くなる場合がある
オルタナティブ投資の中には「高いリターン」を掲げ、実際に好パフォーマンスを出し続けているものも多く存在しますが、実際には「高いリターン」を売り文句に、実際には何をやっているのかが分からない、 情報開示の不透明な商品 もあります。
リレーコラム データサイエンスの新地平
～オルタナティブデータ活用最前線～
第６回
不動産投資におけるオルタナティブデータ活用
ヒト・モノの流れを把握することで
不動産投資はどう変わる？
図１：不動産投資におけるオルタナティブデータ活用の方向性と具体例
（注）方向性は岡崎・敦賀 (債券に代わるオルタナティブ投資とは 2015)から引用，具体例はニッセイ基礎研究所
（出所）岡崎 陽介，敦賀 智裕 (2015) 「ビッグデータを用いた経済・物価分析について― 研究事例のサーベイと景気ウォッチャー調査のテキスト分析の試み ―」，2015年6月，日本銀行をもとにニッセイ基礎研究所作成．
検索トレンドを活用した
「速報性・リアルタイム性の高い分析」
「速報性・リアルタイム性の高い分析」のニーズが最も高いセクターは、ホテルと商業施設でしょう。一般的に、不動産は賃貸契約に基づいて固定賃料が支払われ、これが不動産投資の特徴の１つであるインカムの安定性をもたらします。一方、ホテルや商業施設では、運営実績に応じて変動する賃料を受け取る賃貸契約も多く見られます。そのため、検索トレンドや人流、衛星画像、 POS 、クレジットカード決済履歴などのオルタナティブデータをもとに、ホテルや商業施設の市況を短期予測するメリットは大きいと言えます。
そこで、サーチエンジンでの検索動向を指数化した検索トレンドを用いることで、ホテル市況をタイムリーに分析する事例を紹介します。検索トレンドは、米 Google 社の「 Google Trends 」から「ホテル」の検索動向を取得したものを用いました。ホテルの検索トレンドと、ホテル市場を分析する際によく用いられる伝統的データである観光庁「宿泊旅行統計調査」の延べ宿泊者数を比較すると、両者は高い相関を示しています（図２）。
図２：ホテルの検索トレンドと日本の延べ宿泊者数の推移
（注）検索トレンドは，米Google社「Google Trends」から「ホテル」の検索回数を取得したもの
（出所）Google，観光庁のデータをもとにニッセイ基礎研究所作成
そのため、検索トレンドを活用することで、ホテル市況をリアルタイムに把握することが可能となります。宿泊旅行統計調査は、第１次速報として全国の月次データが翌月末、第２次速報として都道府県別などのより詳細な月次データが翌々月末に公表されます。一方、 Google Trends のデータはほぼリアルタイムで入手できます。 2022 年５月にホテル市場のデータを取得したと仮定すると、宿泊旅行統計は３月までの全国データを、検索トレンドは直近のデータを取得することが可能です。このように検索トレンドによって、より早く市況を把握することができ、図表２では、宿泊旅行統計調査の延べ宿泊者数が 2022 年５月にかけて改善に向かうことを示唆しています。
住宅の周辺環境可視化による
「これまで定量化されてこなかった
定性的な情報を活用した分析」
米不動産サイト大手の Zillow は、 1997 年から 2013 年にかけての住宅価格の変化を、スターバックスが近くにある住宅かどうかという切り口で分析しました（図３）*1。具体的には、主要 20 都市で、スターバックスから約 400m 以内の住宅と全住宅の住宅価格の変化を比較し、全ての都市においてスターバックスに近い住宅ほど価格上昇率が高いという結果になりました。同社はこの現象を「 Starbucks Effect 」と呼んでいます。
図３：スターバックス近隣の住宅の価格変化率（対 全住宅）
（出所）Anderson (2015)をもとにニッセイ基礎研究所作成
人流データをもとにした
「新たな経済指標・インデックスの開発」
最後に、「新たな経済指標・インデックスの開発」として、ニッセイ基礎研究所とクロスロケーションズが共同で開発したオフィス出社率指数を紹介します（図４）。同指数は、スマートフォンの位置情報をもとにした人流データから、オフィス所在地の中心点から半径 30m の来訪者数を集計し、東京都心部のオフィス出社率を推計したものです。
東京のオフィス出社率は、新型コロナウイルスの感染拡大を受けて初めて緊急事態宣言が発令された 2020 年４月から５月にかけて最も落ち込み、 34% を記録しました。新型コロナウイルスという未知の感染症に対して、経済活動に支障をきたしてでもオフィス出社を取りやめた時期です。
その後は、 2020 年６月から 2021 年９月にかけて、新規感染者数の増減にあわせて概ね 45% ～ 65% のレンジで上下動を繰り返しました。この時期は、ウィズコロナを前提とした新たなワークスタイルの模索が進み、新規感染者数の増減に対する指数の感応度は徐々に小さくなりました。
そして、 債券に代わるオルタナティブ投資とは 2021 年９月末に緊急事態宣言が解除された後、緩やかにオフィス回帰が進んだ結果、感染拡大の第２波以降のレンジ (45 ～ 65%) の上限を上回り、 2021 年 12 月後半から 2022 年１月前半には 70% 以上の水準を維持しました。また、 2022 年１月以降は、オミクロン株の拡大により新規感染者数が過去最高の水準となり、再びオフィス出社を抑制する企業が増えたものの、オフィス出社率は 60% 程度への落ち込みにとどまっています。 2021 年の秋以降は、ワクチン接種が進んだこともあり、オフィス回帰の動きが強まっていることを示唆しています。
図４：東京のオフィス出社率指数と新規陽性者数の推移
（出所）クロスロケーションズ・ニッセイ基礎研究所，厚生労働省のデータをもとにニッセイ基礎研究所作成．
*1 Jamie Anderson (2015) “Starbucks: Inspiring and Nurturing the Human Spirit… by Caffeinating Home Values “, Zillow, 13th Feb 2015.
*2 Gabriel Morgan Asaftei, Sudeep Doshi, John Means, and Aditya Sanghvi (2018) “Getting ahead 債券に代わるオルタナティブ投資とは of the 債券に代わるオルタナティブ投資とは 債券に代わるオルタナティブ投資とは market: How big data is transforming real estate”, Urban Land Magazine,5th Oct 2018, Urban Land Institute
急拡大するグリーンボンドとは～メリット、要件、国内事例を総解説
グリーンボンドの市場が急拡大している。2017年の世界での発行額は1,債券に代わるオルタナティブ投資とは 555億米ドルにも上り、国内法人でも100億円規模での発行事例が見られるようになってきた。グリーンボンドは発行する企業にも投資家にもメリットがあり、世界が注目していると言えよう。本稿では、2018年6月に公表されたばかりの2018年版グリーンボンド原則（Green Bond Principles）の内容も含め、全体像をわかりやすく解説する。
グリーンボンドとは
グリーンボンド発行・投資のメリット
Ⅰ. 企業がグリーンボンドを発行するメリット
① 社会的な支持を得ること
② 投資家層を拡げること
Ⅱ. 投資家がグリーンボンドに投資するメリット
① 社会的な支持を得ること
② オルタナティブ投資によるリスク分散
③ 中長期的に安定したリターンを実現できる可能性
日本法人によるグリーンボンド発行事例
どのような債券が「グリーンボンド」なのか
Ⅰ. グリーンボンドの４要素
② プロジェクトの評価・選定プロセス
- 環境面での持続可能性に係る目標
- 当該プロジェクトが前述の適格プロジェクトに該当すると判断したプロセス
- 当該プロジェクトに関連する潜在的で重大なリスクを特定及び管理するための除外規準 など
③ 債券に代わるオルタナティブ投資とは 調達資金の管理
④ レポーティング
Ⅱ. 外部機関によるレビュー
Ⅲ. 環境省による取組み
グリーンボンドの最新動向と今後の見通し
同時に、外部機関によるレビューに関するベストプラクティスを促進する目的で、外部機関レビューのためのガイドライン（Guidelines for Green, Social and Sustainability Bonds External Reviews）及び新たなテンプレートが公表された。
- 環境改善に係る大局的な目的としては、気候変動の緩和、気候変動への適応、天然資源の保全、生物学的多様性の保存、汚染の防止と管理の５つがあることが確認されている。
- 国際的又は国家的なイニシアチブにより、グリーンファイナンスの分類・類型化が各地で行われていることに言及されている。
- 発行後、重要な進展があった場合の適時の報告の重要性が強調されている。
- 「ESG債」などと銘打たれている債券が必ずしもグリーンボンド原則の要素を充足しているわけではないことについて、投資家に対し注意喚起されている。
今後、欧州ではEUグリーンボンド基準（Green Bond Standards）の策定が予定されており、ルールメイキングが本格化の様相を呈している。筆者は前述のICMA年次総会に参加し、雨季の香港に輪をかけるような大変な熱気を感じてきた。初めてアジアで開催されたという象徴的な意味も含め、アジアでのグリーンボンド市場の発展に対して世界が注目していることは間違いない。日本においても、さらなる実務の蓄積が活発な市場を形成していくであろう。
プレスルーム
北米でアセットマネジメント事業を展開する当社子会社MC Asset Management Holdings, LLC（以下MCAMH）と、同じく北米において不動産デット投資分野(*1)で卓越した実力を有するFive Mile Capital Partners LLC（以下FMC）が、MC-FMC Commercial Real Estate Finance Management LLC（以下MC-FMC）を折半出資で新たに設立し、信用力の高い商業用不動産担保シニアローン(*2)の引受け及び証券化事業を行います。MC-FMC は毎年10億USドル以上の規模でCMBSを継続的に組成し、北米CMBS市場における確固たる地位の確立を目指します。
北米では、投資家の運用資金と不動産市場を繋ぐ重要な手法として、不動産投資信託（REIT：Real Estate Investment Trust）と並んで商業用不動産担保ローンを証券化したCMBSが伝統的に活用されてきました。金融危機発生後、証券化の担い手であった多くの金融機関が市場から相次いで撤退し、投資家の投資意欲も一旦減退したことから、CMBS発行額は大きく減少しました。市場安定化後は、より保守的なレンダーが堅実なレバレッジで安全な設計を用いて証券化を行い、需要面においても機関投資家が安定運用を行う目的でCMBS投資を再開していること等を背景に、CMBS発行額は順調に回復しています。しかしながら今後数年の間に、過去（特に2005年～2007年）に発行されたCMBSは償還期限を迎える一方で、金融機関への規制強化（バーゼルⅢやボルカールール等）により、既存レンダーだけでは借り換え需要を埋め切れない見通しです。このような状況下、金融機関に代わる新たな資金の出し手の市場参加が強く待望されています。
MC Asset Management Holdings, LLCは、当社が80%出資するオルタナティブ専業のアセットマネジメント子会社として2011年12月に設立。全世界の機関投資家を対象に、オルタナティブ投資分野(*3)の投資機会を主にファンド形式で提供している。本社所在地はコネティカット州スタンフォード。
Five 債券に代わるオルタナティブ投資とは Mile Capital Partners LLCは2003年の設立以降、主に北米機関投資家向けのアセットマネジメント事業を展開し、現在20億USドル以上の受託資産を運用している。とりわけ不動産デット投資分野において卓越した陣容と実績を有している。本社所在地はコネティカット州スタンフォード。
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